深圳一枝独秀？东莞城市商业潜力调查

但从2021年全国餐饮中心的销售盈利百极强上榜来看，惠州极少2家上榜，而深圳则有12个。

左图：2021的销售盈利百极强建设项目小城市常见于

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左图：2021年深圳十分相似建设项目的销售盈利（亿元）

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韶关惠州标杆级建设项目则较多于。2021的销售盈利百极强建设项目排名中，惠州华贸天地餐饮中心以36.5亿的销售盈利排在第52位，惠州港惠餐饮中心以31亿的销售盈利排在第58位，韶关海德汇一城以30亿的销售盈利排在第71位。

此表：2021年韶关、惠州十分相似建设项目净资产可能会（亿元、都来次、万平）

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住宅区与商业性的销售天数所谓

两者实际上共约3年差别

除了小城市轮动、消费者市场轮动的天数外观上值得注意，商业性地产尤为追捧的应该是“人”。我们依照“消费者看人口比例、人口比例看科技产业和运输”的逻辑来分析江门小城市的商业性投资价值。

1、明白小城市轮动，服务业天数轮动的规律

从人口比例流动、科技产业转移、运输建设三个层面，江门小城市圈内形成了“广佛肇”、“深莞惠”、“锦白石”三个小生境。

八城住宅区与商业性的销售天数所谓，两者实际上共约3年差别

从2011-2021年江门八城商品住宅区、商业性的销售面积上半年来看，江门房地科技产业消费者市场实际上微小的住宅区与商业性轮动外观上，两者天数差别左右3年。

左图：2011-2021年八小城市商品住宅区和商业性的销售面积上半年（%）

以广深线为源头，消费者市场向外围传递信息机制微小

从2021年4月底-2022年1月底江门主要小城市住宅区的销售面积上半年可能会看，消费者市场并能向外围高激发态小城市传递信息。

此表：2021年4月底-2022年1月底惠州省各小城市住宅区成交量上半年（%）

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2、人口比例流通量大净流到大、消费者统治力极强的小城市更为确保

从人口比例基数来看，深圳为人口比例流到最多的惠州小城市；惠州全县比例最多，同时也有不稳定的的人口比例流到；韶关佛山市无论如何位处第二梯队，远超其他三四线小城市；肇庆结构设计上人口比例流失。从人口比例结构设计来看，广深线中学生总数最多，消费者“每秒钟”不稳定的，且青年组人口比例为主，消费者活力充足；韶关佛山市次之，其他小城市很强，结构设计上人口比例格局从未变。

左图：2020年惠州各小城市人口比例流动可能会（都来）

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左图：2020年惠州各小城市人口比例结构设计可能会（都来）

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惠州、深圳、韶关等小城市组团的国民生产总值流动人口比例盈利、国民生产总值消费者支出也很高，属于“富二代肯花”的小城市，消费者旺盛，商业性转型潜力足。而肇庆等高激发态小城市消费者水平则显著很强重从新考虑了在这些小城市好好商业性的可能性和地板。

左图：2020年惠州各小城市流动人口盈利与支出可能会（元）

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3、运输通达性得越好的小城市，商业性得越健康

2021年惠州以条线路监理610.8公里排在全国第三位，深圳以442.45公里位处第七位，韶关条线路监理偏高50公里，惠州、松山、江门、锦海、肇庆尚从未先于通试运行小城市轨道运输。

此表：2021年广深线佛莞轨道运输试运行条线路规模（公里、座）

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从预见建设来看，佛山市2021年原计划从新先于通轨交里程46公里，韶关和惠州则外为2035年远期建设，故惠州、韶关运输重塑可能性较极强，预见会佛山市运输建设兑现快速。

左图：2021年原计划从新先于通轨交小城市及里程（公里）

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4、科技产业结构设计得越健康，消费者得越不稳定的

2022年，惠州省“一核附左右二分外”区外域转型从新格局理论上确立，其中由韶关、梅州、从新宁、河源、高州市组成的北部生态环境转型区外将严格控制先于发极强度，着力转型现代农业、休闲旅游区外、绿色科技科技产业科技产业，承继转型引擎区外科技产业转移的可能性较小。我们追捧的九个小城市虽然定位为惠州省的转型引擎，但广深线仍远超其他小城市，莞佛位处第二梯队，其他小城市外无在在，身为“引擎”，预见科技产业转型仍只需提速。

左图：2021年惠州各小城市GDP及第三科技产业占总比（亿元、%）

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5、消费者市场饱和精神状态意味着更大的竞争对手压力

从小城市国民生产总值餐饮中心流通量和社零的对比来看，惠州、深圳社零理论上面较好，小城市结构设计上商业性面积仍从未意味着人口比例消费者消费者市场只需求，地板较高，商业性仍有转型空间。而松山、惠州、佛山市、韶关消费者市场饱和精神状态已显现，锦海、肇庆、江门仍处于餐饮中心匮乏阶段。

左图：2020年惠州各小城市社零与商业性竞争对手度的关联

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6、警惕房地产市场对消费者支出的制共约效应

房地产市场占总国民生产总值流动人口比例盈利较高，房地产市场与国民生产总值消费者支出占总比较高，意味着房产消费者对商业性消费者产生了抑制作用。对江门及周边小城市数据集分析来看，对于商业性地产投资来说，深圳等高激发态小城市房地产市场对消费者抑制的可能性正在累积，而高激发态的消费者消费者市场只需求仍只需要退一步囚禁。

左图：2020年江门十分相似小城市房地产市场与收支的关联

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综上所述，对于江门小城市的商业性投资价值我们并不认为：佛山市商业性的转型与左右年佛山市人口比例导入密不可分，2016年至2020后期，佛山市市全县比例净增77.1万；但2018年以来，佛山市从追加人口比例年中下行线，同时2016年至2020后期商业性中心面积当前大约500万平方米。商业性饱和精神状态的渐退加剧。

左图：2016-2020佛山市全县比例及净增（都来）

左图：2016-2020年十分相似小城市餐饮中心总当前（万平）

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惠州：小城市首位度较高，但全县比例与中学生总数能够为其杰出贡献不稳定的的每秒钟，公私与综合空地供应较多，同意以招拍挂形式追捧从新崛起商圈但他却，慎重收并购。

深圳：人口比例流到最多、农业尤为引人注目，同时消费者市场地板最高且仍有退驻空间。但公私与综合空地供应较多于，且房地产市场对收支冲击过大，同意以旧改或收并购等大众化获取方式无视可能性，同时尽早离开消费者市场。

佛山市、韶关：莞佛理论上面相似，小城市更从新水平较高，运输层面佛山市更胜一筹，韶关现有极少有2号轨交线通车，极少能带动7个镇市围住。但在人口比例层面韶关净流到人口比例较多，而佛山市从追加人口比例年中下行线。但总而言之现有莞佛竞争对手更为激烈，商业性退驻空间有限，只需慎重离开，可年中追捧小城市更从新带来的商业性但他却。

松山、江门、惠州、锦海：松山二手房消费者市场占总比、流动人口流动人口比例盈利、消费者支出外此表现能够，在轨交从未通的消费者市场阶段下，同意在核心人每秒钟充足北部外布局；江门、惠州小城市理论上面更为相似，但江门人才吸引强力更大，惠州则在轨交层面有明确长远建设，同意重点追捧惠州轨交建设但他却；锦海人口比例、科技产业、运输等各层面重从新考虑了其地板较高，现有大型餐饮中心流通量较多于，向北商业性建设强力加极强，但当地周边地区两地餐饮生活习惯、办公底商占总比较高等因素冲击下，或将导致消费者消费者市场只需求分线，仍只需警惕理论上面偏高导致的后续经营问题。

本文来自微信香港市民号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞资管，36氙经授权发布。

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